Idée d'investissement - Une REIT au rendement sympa
finance

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vendredi à 14:12

Salut à tous !

Je vous fais une rapide introduction pour pas qu'il n'y ait de malentendu : C'est pas vraiment un conseil d'investissement, c'est surtout une analyse que je viens de faire et, étant débutant dans ce domaine, je l'expose ici pour avoir des retours constructifs et des avis ! Ca me permet aussi de poser à l'écrit les informations que j'ai en tête.

I. Je vais présenter : GLOBAL NET LEASE INC.
C'est une REIT Américaine (pour faire simple, c'est une entreprise qui investit dans l'immobilier et reverse les loyers sous forme de dividende).
La REIT dont je vous parle est spécialisée dans l'investissement et la location de propriété commerciale à locataire unique principalement aux Etats-unis, au Royaume-uni et en Europe.
Elle est exactement présente dans 7 pays ce qui offre une diversification que je trouve plutôt intéressante ! (c'était un de mes critère de sélection). Au sein de ces 7 pays, elle possède 342 biens immobiliers avec un taux de location de 99,2%. Il est également intéressant de noter que le bail moyen des biens immobiliers est actuellement de 8,3 ans ce qui offre tout de même une petite protection contre les mauvaises surprises.
Voilà pour l'introduction, je vous mets quelques graphiques images et on passe aux chiffres !

Illustration de la diversité géographique des actifs immobiliers
http://www.noelshack.com/2019-11-5-1552652730-geo.png

Illustration de la diversité sectorielle des actifs immobiliers ( j'apprécie le fait qu'elle soit pas énormément exposé au retail qui risque de souffrir de la concurrence des géants du e-comerce) :
http://www.noelshack.com/2019-11-5-1552652760-diversity.png

Principaux locataires :
http://www.noelshack.com/2019-11-5-1552652832-tenants.png

Deux petits exemples de biens :
http://www.noelshack.com/2019-11-5-1552652897-exemple.png

II. On passe maintenant aux chiffres !

"L'action" (je sais pas si on appelle ça une action pour une REIT ... peut-être une part ? ) s'échange actuellement à 18,35$ et offre un dividende de 2,13$ soit un rendement plutôt sympa de 11,6%.
Point que je trouve très intéressant, ce dividende est versé mensuellement donc ça vous offre un cash flow régulier que vous pouvez réinvestir régulièrement ! (Voir un peu d'argent rentrer chaque mois je pense que ça a un coté psychologique plutôt bénéfique ! ). Vous recevez donc un dividende de 0,177$ par action et par mois (soit environ 1% mensuel).

Tout ça c'est très bien, mais la question qu'on se pose tous c'est : est-ce que l'entreprise va être capable de soutenir un tel niveau de rendement à long terme ? Pour trouver une réponse, je me suis plongé dans les bilans et les comptes de résultats et j'attends votre avis quant à ma conclusion (quand on est motivé et qu'on a la tête dans le guidon, on fait dire ce qui nous arrange aux chiffres et on passe à coté d'erreurs évidentes, donc un avis extérieur est toujours bon à prendre !).

GLOBAL NET LEASE INC est capitalisée à 1 537 000 000 dollars.
Cette année elle a fait un chiffre d'affaires de 282 millions ( en progression de +8,8% depuis 1 ans et de +31,7% en 2 ans).
Ces activités lui permettent de générer un free cash flow de 143 140 000$ ( qui est la quantité d'argent qui rentre une fois l'activité réalisé et une fois les dépenses d'investissement et d'entretien réalisées). Ce free cash flow (qui est pour moi une valeur ultra importante pour juger de la santé d'une entreprise, c'est l'argent qu'il reste à la fin d'un exercice pour retour aux investisseurs sous forme de dividende) est en progression de 11% sur 1 an et de 25% sur 2 ans.

Quelques chiffres supplémentaires sur la situation bilantielle : l'entreprise possède 103 690 000$ de cash avec 47 000 000 de créance à court terme (soyons pessimiste et mettons un risque de 15% dessus, ce qui les ramène à 35 250 000$), on a donc potentiellement un total de 139 000 000$ en reserve ce qui laisse une petite marge de manœuvre en cas d'imprévu à court terme.
On comptabilise 3 310 000 000$ d'actifs associés à un total de 1 880 000 000$ de dettes (dont 1 540 000 000 à long terme, soit 82% de la dette à long terme). Si on retranche la valeur des actifs à la quantité de dette, on a une valeur des actifs net qui se ramènent à 1 430 000 000$ (c''est grosso modo également le montant de ses fonds propres).
En terme de ration on a donc un leverage de 1 (ce que je trouve absolument pas abusif pour une entreprise qui investit dans l'immobilier) et on a également une entreprise qui est coté à peine plus que la valeur de ses actifs ... ou de ses fonds propres !

Un des points négatifs que j'ai cependant relevé, c'est que le paiement des dividendes coutent à l'entreprise 178 580 271$ ...soit 19,84% de plus que son free cash flow. je sais pas trop quoi en penser : d'un coté elle fait de la croissance donc peut-être que c'est soutenable à long terme, mais de l'autre, en cas de ralentissement ça aura provoqué un endettement inutile.
Mais en admettant un scénario pessimiste qui l'oblige à réduire son dividende pour le redistribuer uniquement sur la valeur de son free cash flow (soit une baisse de 19,84% de son dividende), on obtiendrait un rendement de 9.2% sur la base d'un dividende de 1,7 euros (dans ce cas le prix de l'action chuterait drastiquement, offrant une nouvelle opportunité avec des rendements rehaussés).

Voilà je pense que je vais m'arrêter ici pour l'instant, j'ai du oublier quelques détails, j'y repasserais après mon repas. Ca fait un gros pavé, mais j'espère que certains auront le courage de lire, j'ai bien envie d'avoir des retours sur l'analyse et sur l'entreprise en elle même !

Pour ceux qui ont besoin des sources que j'ai utilisé :
https://www.marketwatch.com/investing/stock/gnl/financials/balance-sheet
https://www.nasdaq.com/symbol/gnl/financials?query=balance-sheet
https://www.zonebourse.com/GLOBAL-NET-LEASE-INC-34241924/fondamentaux/
http://globalnetlease.com/

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vendredi à 14:22

Il y a pas mal de fautes et il est trop tard pour éditer le message ! Mes excuses :peur:

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vendredi à 14:27

Très intéressant. Merci l'Op

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vendredi à 14:29

Avec plaisir ! Content que quelqu'un ait eu le courage de lire !

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vendredi à 14:36

Tu as investi dessus?

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vendredi à 14:38

Oui, quelques centaines d'euros et je compte ajouter petit à petit jusqu'à arriver à une grosse position si tout se passe bien !

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vendredi à 14:50

Merci j'ai tout lu c'est intéressant.
Par quel broker comptes tu passer pour acheter ces actions ? Comptes tu également utiliser du leverage proposé par ton broker ?

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vendredi à 14:51

Merci d'avoir pris le temps de lire !
Je les achète sur Degiro, elles y sont disponibles donc c'est pratique ! Oui je vais utiliser du leverage ! je peux pas encore te dire combien parce que je suis encore en train de construire mon portefeuille, mais je compte bien en utiliser, ça c'est sur !

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vendredi à 20:49

Petit up pour avoir d'autres avis maintenant que tout le monde doit être rentré du taff !

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vendredi à 22:37

Tu passes par un PEA l'auteur ?

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vendredi à 23:38

Non ! Je suis pas encore trop renseigné sur le fonctionnement du PEA ! Donc pour l'instant non, mais c'est possible que je finisse par y adhérer !

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vendredi à 23:40

Du coup t'es taxé à combien là dessus ?

T'as le droit d'acheter sur Degiro sans PEA ? :(

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vendredi à 23:54

REIT tres connu qui sort sur plusieurs sites d'IVT rien de nouveau khey

Mais toujours sympa d'avoir des infos sur ce forum qui en est souvent depourvu

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samedi à 00:20

Au niveau de l'imposition je sais pas du tout khey ! Je débute vraiment en investissement donc le je me suis concentré sur le stock picking pour l'instant en essayant de trouver des choses intéressantes !
J'imagine que oui, j'ai pas du tout de PEA et je l'ai acheté sans aucun soucis !

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samedi à 00:21

D'accord, je savais pas qu'elle était connu ! J'espère quand même que ça pourra aider 1 khey ou 2 ! Merci pour le retour :ok:

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samedi à 01:19

De manière générale les actions US ou même ETF de REIT US ne sont pas éligible PEA.
La seule façon d'avoir du reit US sur un PEA serait de trouver un etf synthétique composé en partie de swap dont le sous-jacent contient des actions reit hors UE.

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samedi à 02:09

Oh un topic REIT.

Il ne faut pas oublier que GNL c'est 55% de bureaux qui sont une classe d'actif particulièrement coûteuse en capitaux pour les aménagements locatifs, les commissions de location et les coûts de relocation.
L'endettement que tu mentionnes certes ce n'est pas excessif pour de l'immobilier mais dans le secteur bureau ça reste quand même plus élevé que la moyenne. Sans compter que la foncière est gérée en externe et que la direction a des conflits d'intérêt avec AR Global Investments.

Les échéances de baux sont bien échelonnées en revanche (9 ans en moyenne). GNL a un avantage d'échelle. Et la valorisation semble correcte par rapport à la valeur des actifs.

Attention par contre l'augmentation du chiffre d'affaire ces dernières années résulte surtout de l'émission d'action (qui ont été dilutif pour les actionnaires).
Les résultats financiers d'une foncière ne se calculent pas de la même manière qu'une entreprise lambda. Il faut tenir de toutes les dépréciations comptables etc... Il faut donc utiliser le AFFO/FFO.
En l'occurrence le dividende de GNL représente 97% de ses bénéfices. Il y a fort à parier que ce dividende sera coupé d'ici peu ou financé via de la dette. Cela n'en fait pas forcément un mauvais investissement car ces prévisions sont inclues dans le cours de l'action mais bon. Il faut investir en toutes connaissances de cause !

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samedi à 03:28

D'accord intéressant ! Au moins la question est réglée ! Merci pour l'information c'est bon à savoir ça. Toute façon j'ai pas l'impression que le PEA soit quelque chose qui me plaise au final ! J'ai peut-être pas encore trouvé quelque chose en quoi j'avais assez confiance pour y rester plus de 5 ans sans rien faire !
Ca a l'air compliqué ton truc, j'ai encore pas mal à apprendre héhé. Question conne mais on reçoit des dividendes avec un ETF ? Si oui on reçoit un morceau de dividende de chaque REIT présent dans l'ETF en fonction de sa pondération ? :(

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samedi à 03:37

T'es partout décidément toi Chocoboo, content d'avoir l'avis de l'experte, c'est quand même grâce à toi si je découvre ça et que maintenant je suis presque capable de voler de mes propres ailes https://image.noelshack.com/fichiers/2017/17/1493074120-narcos-pablo-escobar-netflix-risitas-jesus.jpg

-Oui pour la maison mère AR G.I ça m'embête un peu, mais c'est un point noir qui est compensé par pas mal d'autres points positifs. Mais je regarderais ça avec un peu plus de précision, c'est vrai que je me suis pas assez renseigné sur les conséquences néfastes que ça pouvait avoir. C'est un des facteurs hasardeux que j'ai laissé en suspend :peur:
-Je comprends pas comment l'émission d'actions peut affecter le chiffre d'affaires, ça affecte le montant du capital, la valeur des dividendes, le montant de la trésorerie .... mais il me semble pas que ça modifie le montant des flux opérationnels, si ?
-Oui je me doute qu'au niveau des indicateurs c'est différent c'est pour ça que j'ai préféré m'attarder sur le free cash flow. Au final les amortissements c'est des non flux qui sont souvent utilisés pour bénéficier d'avantages fiscaux et j'ai pas encore les compétences en immobilier pour en déduire une quelconque conclusion, je préfère donc un indicateur qui en tienne pas compte
Le free cash flow traduit vraiment la richesse que l'entreprise est capable de créer, sans fioritures. Mais c'est p'tetre pas suffisant alors je regarderais les deux autres indicateurs dont tu as parlé !

-Pour le ratio des dividendes ... j'ai trouvé beaucoup plus que 97%. Cette année ils ont fait 10 000 000 de résultats (dont 1 000 000 seulement qui reviennent aux actionnaires, je sais pas où vont les 9 autres ... peut être que ça remonte à la maison mère). Et le montant des dividendes est de 178 580 271$.
Mais je suis pas sûr que c'est pertinent de comparer ça à un résultat net, parce que justement avec le jeu des dépréciations on fait intervenir des non-flux qui ne traduisent pas vraiment la richesse créée. Je préfère m'en tenir aux free cash flow qui permet d'avoir une meilleure indication de la trésorerie dont bénéficie l'entreprise (après dépenses d'investissement et de rénovation) après son exercice pour payer ses actionnaires. Et là on arrive au dessus de 100%. mais j'ai pris ce risque en compte, même si elle devait diminuer le versement des dividendes pour qu'il soit tout juste couvert par le free cash flow généré, ça ferait un rendement à presque 9,5% (avec probablement un cours qui s'effondrerait permettant ainsi de réinvestir avec un rendement plus haut)

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samedi à 10:28

Salut, je met quelques sous tout les mois sur Degiro, et cet actif semble pas mal pour moi.

Sur Degiro tu récup bien tout les mois les dividendes dans ton espace libre ? (Jamais eu de dividende encore).

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